Почему квартира на стадии котлована дешевле: реальные причины

Почему квартиры на самой ранней стадии строительства так заметно дешевле? Секрет прост — застройщик остро нуждается в деньгах для старта проекта, и ему важно быстро привлечь первых покупателей. Именно поэтому цена снижена, а «котлован» становится самым выгодным моментом для вложения.

Многие видят это как отличный шанс взять жильё по цене, которая в будущем может вырасти на десятки процентов. Например, за последние пару лет жильё в новостройках Петербурга подорожало к сдаче в среднем на 25%. Так что знакомые, которые купили «на котловане», часто хвастаются экономией в миллионы рублей — это не байки, а статистика продаж.

Правда, экономия здесь не даром: покупатель берёт на себя часть рисков. Никто не даст стопроцентной гарантии, что стройка завершится в срок. Важно не просто гнаться за низкой ценой, а взвешивать каждый шаг: смотреть на репутацию застройщика, читать реальные отзывы, изучать документы и договоры.

• Что такое стадия котлована и почему это важно
• Из чего складывается цена на квартиру на раннем этапе
• Плюсы и минусы покупки на котловане
• Как минимизировать риски и выбрать надёжного застройщика
• Полезные советы при покупке квартиры на котловане

Что такое стадия котлована и почему это важно

Стадия котлована — это первый этап строительства, когда участок только расчищен и начаты работы по выкапыванию котлована под фундамент будущего дома. На площадке уже работает техника, но самого здания ещё нет и в помине. Это вовсе не «бумажный» проект, а уже первые реальные действия на стройке. Именно на этом этапе квартира на котловане стоит дешевле всего.

Покупателю важно понимать, что именно выбор жилья на этой стадии связан как с выгодой, так и с определёнными рисками. Тут нет ещё видимого дома, нельзя посмотреть даже стены вживую, зато цена в разы ниже, чем запросят за уже готовые квартиры.

«На котловане застройщик идёт на максимальные уступки: ему нужны «живые» деньги для запуска стройки. Это классика рынка», — отмечает главный аналитик CIAN Алексей Попов.

Чтобы не путаться в этапах, вот короткая подсказка:

• Котлован вырыт — строители делают фундамент.
• Дальше идёт возведение этажей (коробка дома).
• Затем — отделка фасада и внутренних помещений.
• И только после — сдача и выдача ключей.

Кстати, по данным Росреестра за 2024 год, на стадии котлована покупалось до 60% всех новых квартир в крупных городах, особенно в Москве и Санкт-Петербурге.

Выходит, что большинство покупателей не боятся покупать именно на ранней стадии — они рассчитывают поймать самую выгодную цену и следят, чтобы застройщик был надёжным. А застройщик, в свою очередь, стимулирует спрос: это его шанс собрать нужную сумму для стройки как можно быстрее.

Из чего складывается цена на квартиру на раннем этапе

На старте стройки цена формируется совсем иначе, чем в готовом доме. Здесь ключевую роль играют сразу несколько факторов, которые стоит учесть, прежде чем вкладывать деньги.

• квартира на котловане продаётся ещё до появления стен и коммуникаций, поэтому покупатель фактически инвестирует в проект застройщика, а не в готовое жильё.
• Риск для покупателя выше — стройка может затянуться или в худшем случае заморозиться. Маркетологи называют это «дисконт за риск».
• Застройщику критично быстро набрать первый капитал. Как только собрали денег, процесс пойдёт быстрее, потому стартовые цены минимальны для привлечения максимального числа клиентов.
• Иногда дополнительную скидку дают, если рассчитать полностью или выгодным способом — например, оформить ипотеку прямо у партнёрского банка застройщика.

Есть такая тенденция: по мере готовности дома цена поднимается примерно на 7-10% с каждым новым этапом стройки. В реальности это выглядит так:

Зависит ещё и от локации: у домов поближе к центру скидка на старте меньше, чем на окраине — спрос выше, застройщики не спешат раздавать скидки.

Проектная документация, стоимость участка, условия по подключению коммуникаций — всё это тоже зашито в цену, но на раннем этапе эти издержки распределяются на всех, кто решился вложиться первым.

Для примера: в 2024 году в Москве средняя разница между стартовой и итоговой стоимостью «однушки» составляла около 2–2,5 млн рублей в обычной новостройке бизнес-класса. Это примерно четверть от итоговой цены. Да, риски никто не отменял, но выгода на глазах.

Плюсы и минусы покупки на котловане

Разберёмся, какие реальные плюсы и минусы ждут того, кто решился выйти на рынок именно на этапе, когда у дома ещё только вырыли котлован. Многие слышали про выгоду, но далеко не все видят подводные камни.

• Главный плюс — цена. Именно на стадии котлована «квартира на котловане» продаётся по самой низкой стоимости. Разница при покупке на этом этапе и ближе к сдаче дома часто достигает 20–30%. Нетрудно встретить проекты, где за два года роста цена взлетела на миллион и больше.
• Широкий выбор планировок. Пока стройка только началась, можно выбрать лучший этаж, угловое расположение или уникальные варианты, которые потом разбирают быстрее всего.
• Рассрочка от застройщика. Часто «первым» покупателям дают лояльные условия — минимальный первоначальный взнос и разбивку платежей без переплаты.

Но не обошлось и без сложностей. Вот минусы, которые важно учитывать:

• Риски остановки или задержки строительства. Если компания попадёт в неприятности, стройка может затянуться или вообще не завершиться. В истории Санкт-Петербурга есть примеры, когда дольщикам пришлось ждать свои квартиры годами.
• Непредсказуемость будущей инфраструктуры. На котловане маркетологи рисуют в буклетах красивые картинки дворов, парков и школ — на деле не всё всегда выходит, как обещали.
• Переплатить за ремонт. Часто невидно, какие будут коммуникации, качество окон, высота потолков — в итоге на всё это приходится тратиться дополнительно.

Вот конкретные данные как менялась стоимость жилья на разных этапах строительства в 2024 году по данным аналитической компании «ЦИАН»:

Если выбирать между выгодной ценой и уверенностью в результате — каждый решает сам. Но откровенно дешевле всего покупать именно на котловане, если выбирать известного застройщика и внимательно читать договор.

Как минимизировать риски и выбрать надёжного застройщика

Выбирать застройщика — это не лотерея и не интуиция. Надёжность компании можно оценить довольно чётко. Больше половины спорных ситуаций с долгостроями или замороженными стройками возникает потому, что люди не обратили внимания на простые факты и признаки.

Первое, смотрите историю компании. Сколько лет работает, есть ли завершённые объекты, как сдавались предыдущие дома? Проверить это легко — даже на официальном сайте застройщика обычно есть портфолио, фото, адреса. Подключите карту — по поиску адреса вы легко найдёте отзывы от реальных соседей.

Не стесняйтесь спросить у менеджера документы — разрешение на строительство и проектную декларацию. По закону всё это обязаны выдать. Также проверьте компанию в реестре проблемных застройщиков — он опубликован на сайте Единого реестра застройщиков (нашли компанию там — минус, ищите другую).

• Читайте ДДУ со своим юристом — в нём прописаны дедлайны, штрафы за просрочку и условия возврата денег.
• Погуглите новости — если застройщик был замешан в скандалах, лучше поискать другие варианты.
• Смотрите, по какой схеме ведётся финансирование. Сейчас строительство идёт в основном по эскроу-счетам — это надёжнее: пока дом не сдаётся, ваши деньги лежат в банке.

Вот цитата директора Института развития строительной отрасли Олега Григорьева:

«Сейчас благодаря эскроу-счетам риски дольщиков серьёзно снизились — банк контролирует использование средств, и если стройка замрёт, клиенту возвращают вложения без долгих судебных разбирательств».

И последнее: главное — не вестись на супер-скидки, если всё остальное вызывает сомнение. Помните, что квартира на котловане — это хороший инструмент только если вы уверены в застройщике и прозрачно оформляете все документы.

Полезные советы при покупке квартиры на котловане

Покупка квартиры на стадии котлована — шаг смелый, но реально выгодный, если всё сделать с умом. Вот советы, которые помогают не попадать впросак и не терять деньги.

• Квартира на котловане — это, по сути, оплата за доверие застройщику. Начните с проверки застройщика: посмотрите его опыт, есть ли завершённые дома, проекты сданные без скандалов или задержек.
• Откройте Единый реестр проблемных объектов — если застройщик там светится, сразу минус. Хорошая практика — искать отзывы именно реальных покупателей на картах и форумах. Липовые отзывы часто повторяются один в один на разных сайтах.
• Перед подписанием внимательно проверьте разрешение на строительство, проектную декларацию и договор участия в долевом строительстве (ДДУ). Важно, чтобы все документы были «чистыми» и дополнялись страхованием ответственности застройщика.
• Выясните сроки сдачи и условия компенсации, если стройка откладывается. Некоторые застройщики в договоре указывают «вилку» сроков и минимальную неустойку — лучше выбирать чёткие сроки и реальные штрафные санкции.
• Не забудьте про эскроу-счёт. С 2019 года деньги покупателей должны храниться на нём, и застройщик получит их только после сдачи дома. Это заметно снижает риски.

Вот таблица для быстрой оценки надёжности застройщика по ключевым параметрам:

Для тех, кто всё же решился: не гонитесь за самой низкой ценой. Бывает, застройщик сбрасывает цену, когда совсем плохо с деньгами — а это тревожный звонок. Лучшая тактика — внимательно изучить рынок, выбрать пару-тройку надёжных компаний и не верить в «волшебные скидки».